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廣州城市更新改造：舊廠房改造補償款將減少
八成村民同意可啟動改造
作者： 杜娟、方晴
廣州城市更新“1+3”文件征詢意見 舊村改造引入開發商需公開招投標
廣州日報訊 (記者杜娟、方晴)昨日，廣州城市更新改造的“1+3”文件公開征詢公眾意見，即《廣州市城市更新辦法》和《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》和《廣州市舊城鎮更新實施辦法》，征詢意見日期截至9月18日。
這幾份文件被認為是未來廣州城市更新改造工作的指導性文件。值得關註的是，“新規”首次明確舊村改造中合作企業的引入模式——要公開招投標，村集體不得自行選取合作企業。此外，在舊村改造中八成以上村民同意即可啟動，而此前要求90%以上村民同意。
城市更新有望提速
廣州新一輪的三舊改造已有5年，今年2月城市更新局正式成立，但不少村民和舊城居民疑惑：改造說瞭幾年，甚至還征求瞭意見，為何遲遲不見動靜？市城市更新局相關負責人向記者表示，首先要進行制度上的完善，然後才能從容有序地進行城市更新。所謂的制度完善就是對廣州市“三舊”改造規劃(2010-2020年)進行修編，以及出臺新的“1+3”配套文件。業內人士告訴記者：“新的城市更新政策與此前有所不同，所以現在很多項目都沒法審批，待這些制度、政策完善後，改造進程有望提速。”
此前，廣州出臺的三舊改造政策主要有兩個：2010年頒佈瞭《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》(“56號文”)；於2012年頒佈瞭《關於加快推進三舊改造工作的補充意見》(“20號文”)。
舊村改造需
八成村民同意
舊：20號文規定，“城中村”改造方案、拆遷補償安置方案要經村集體經濟組織90%以上成員同意方可生效
新：對於90%以上的比例，業內人士表示，實際操作中比較難達到，這成為城中村改造推進難的問題之一。新的文件規定，在形成送審稿前，全面改造項目實施方案村民表決稿(含拆遷補償安置方案)須經80%以上村民(含村改居後的居民)的同意；然後，項目實施方案審批確定後，區政府組織村集體簽訂補償安置協議。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協議，每一期應當達到80%以上權屬人簽約後才啟動房屋拆除工作。條例強調，補償安置協議在項目實施方案批復後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，應按原改造方案報批程序重新報批。
引入開發商
需公開招投標
舊：村集體經濟組織可以通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業
新：新的文件中將舊村改造分為全面改造和微改造兩種模式，全面改造又分為3種模式：政府收儲、自主改造和合作改造。前兩種改造模式都沒有開發商進入，而合作改造模式需在改造方案批復後通過公開招投標的方式引進開發企業合作改造。
業內人士認為，此前可自主選擇合作企業的規定容易滋生腐敗，而城中村改造中利益巨大。本次“新規”強化瞭引入合作企業的程序和相關條件要求：明確在改造方案批復前，村集體不得自行選取合作企業；引入合作企業應當在公共資源交易平臺上公開招投標，並進行充分的信息披露，禁止設置傾向性、不合理條件，預留合理時間，參與投標的企業應當未參與與改造相關的策劃、摸查、顧問工作，保障有意向的企業充分參與競爭。
舊廠房改造
補償款將減少
舊：20號文規定，規劃容積率在3.0以內的，按土地出讓成交價款的60%計算補償款
新：“新規”將舊廠房改造方式分為三種——政府收儲、自行改造及政府收儲和自行改造結合。但從規定中可以看出，舊廠房想要改變用地性質變成居住用地或者商業用地的，很大程度上要被政府收儲，原業主單位可獲得一定的補償款，但補償比例比原來規定的要低。
“新規”明確，國有土地上的舊廠房主要用地性質由工業用地改為保障性住房外的居住用地的，由土地儲備機構收購，政府組織公開出讓。用地規劃容積率在2.0以內的，按照土地公開出讓成交價款的40%計算補償款。超出2.0部分不再計算補償款。
餘下20%村民
利益如何協調
在舊村改造中，80%以上村民同意即可啟動，那餘下20%村民的利益如何協調？《廣州市舊村莊更新實施辦法》第三十三條首次明確糾紛解決機制：
政府征收儲備的項目，由各區依法進行征收，對經協商達不成一致的留守戶，依法通過行政裁決、司法訴訟、強制執行等方式解決。
合作改造、自主改造項目，村集體經濟組織與村民之間就已簽訂的安置補償協議產生爭議的，村民理事會可進行協調，協調無果的，可提起民事訴訟。
亮點逐個數
更註重歷史文化保護
新方案在舊村、舊城和舊廠房改造中，多處內容涉及歷史文化保護。舊村改造在全面改造模式外，還有微改造模式，以改善居住環境和保護歷史文化為目的。
在舊城改造中，“新規”首先明確，舊城鎮更新應當結合歷史文化名城保護，對傳統特色街區、地段、人文、習俗、文物古跡和近現代史跡，應當遵循“科學規劃、嚴格保護、發掘內涵、活化傳承”的原則，保持和延續其傳統格局和歷史風貌，維護歷史文化遺產的真實性和完整性，繼承和弘揚嶺南地區優秀傳統文化。
每年制定城市更新改造計劃
此前的三舊改造確定瞭52條村要進行全面改造，而每個村的改造方案報批並無具體安排。“新規”明確，各區政府應當於每年6月底前向市城市更新部門申報項目納入下年度城市更新年度計劃。市城市更新部門應當結合城市更新片區策劃方案，組織編制城市更新年度計劃，年度計劃包括片區計劃、項目實施計劃和資金使用計劃。
建立城市更新數據庫
《廣州城市更新辦法》第十六條首次明確建立前期基礎數據調查制度。由市城市更新部門組織指導各區政府開展城市更新片區的土地、房屋、人口、規劃、文化遺存等現狀基礎數據的調查工作，建立城市更新數據庫。
反映意見方式
向廣州市城市更新局反映、提交的途徑：
登錄廣州市城市更新局(http://www.gzuro.gov.cn/)，在“調查征集”欄目提交；
Em房貸屏東牡丹房貸ail：gzscsgxj＠126.com；
傳真：83849061；
郵寄地址：廣州市越秀區建設大馬路10號珠江規劃大廈23樓廣州市城市更新局(郵政編碼：510060)。
向廣州市人民政府法制辦公室反映、提交的途徑：
登錄廣州市人民政府法制辦公室(http://www.gzlo.gov.cn)，在“立法征求意見”欄目提交；
Email：gzfz_wj＠163.com；
傳真：83123397；
郵寄地址：廣州市府前路1號4號樓廣州市人民政府法制辦公室(郵政編碼：510032)。
新聞來源http://fina花蓮代書貸款信貸年息車貸條件屏東代書貸款信貸年息nce.sina.com.cn/china/dfjj/20150819/054023002311.shtml
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